هل تمتلك عقار وتريده ان يزدهر؟     شعور مزعج انك تمتلك عقار ولا تعلم الامور التي تجعله اكثر جذبا للسكان وللمستثمرين!  لحسن حظك انك تقرأ لنا.  نحن اليوم  سنجيب على كل اسئلتك التي تدور في ذهنك، ونقوم بأعلامك كل الامور التي تجعل عقارك يزدهر  ، ان كنت تمتلك عقار او ان كنت تريد امتلاك عقار وتنتابك الحيره  لامتلاك عقار افضل واكثر جذبا للسكان. تابع معنا في هذا الدليل الشامل الذي بعده ستختار العقار المناسب بكل ثقة. 

مشاريع البنيه التحتية في تبوك واثرها على قيمة العقار

نتحدث لكل مالك او مقاول او حتى مستثمر  عقارك لا يزدهر الا حينما تتوافر بنيه تحتيه ضخمه قويه  اي تتوافر بها شبكات الحديثة ومطارات متطوره وسكك حديديه وايضا خدمات لوجستيه قويه كل تلك العناصر ستجعل العقارات بل المدينه باكملها اكثر جذبا للسكان والمستثمرين فبالتالي قيمه الاراضي والمباني سترتفع وتزداد الجدول الاقتصاديه للاستثمار العقاري لذلك مشاريع البنيه التحتيه في تبوك واثرها على قيمه العقار من الامور الضروريه جدا التي تنقل العقار نقل حديثه اكثر. 

اولا دور البنيه التحتية في تعزيز قيمه العقارات 

مشاريع  البنيه التحتية في تبوك واثرها على قيمة العقار تعتبر البنيه التحتيه بمثابه العمود الفقري لاي مدينه في المناطق التي بداخلها خدمات متكامله مثل الطرق السريعه ومطارات والمستشفيات وايضا المدارس تشهد نمو عقاري اسرع مقارنه بتلك المناطق التي لا تحظى بخدمات متكامله واقل تطورا. 

• مشاريع البنيه التحتية في تبوك واثرها على قيمة العقار في مدينه تبوك ظهر ذلك بوضوح فالاحياء التي تكون قريبه من مشاريع الحيويه مثل الطريق الدائري الجديد او الضواحي التي تكون متصله بالمطار شاهدت زيادات ملحوظه في اسعار الاراضي والمساكن بل ان بعض التقارير العقاريه اشارت الى ان اسعار بعض الاراضي ارتفعت فيما يتراوح من 15% و25% خلال العامين الماضيين
•  وتم زياده الطلب المرتبطه بتحسن الخدمات والبنيه الأساسية

 ثانيا خريطه مشاريع البنيه التحتيه تحت التنفيذ

 اولا الطريق الدائري بتبوك 

هي احدي مشاريع البنيه التحتية في تبوك واثرها على قيمة العقار الذي يعتبر واحد من اهم مشاريع التي يجرى تنفيذها حاليا في مدينه تبوك 

هدفه ان يخفف الازدحام المروري في وسط المدينه ويربط الاحياء السكنيه الجديده بالطرق السريعه التي تؤدي الى نيوم وضباء والمدينه المنوره. هذا الطريق بفضله سوف تصبح التنقلات اكثر سهوله مما يقلل من زمن الرحلات اليوميه ويزيد من راحه السكان والاراضي التي تكون واقع بالقرب بما خارج الطريقه الدائري سوف  ترتفع قيمتها لانها ستصبح نقاط جذب لمراكز التجاريه والمجموعات السكنية

 ثانيا مطار تبوك الجديد

 من مشاريع البنيه التحتية في تبوك واثارها على قيمة العقار تم توسعه وتطوير مطار تبوك الجديد بتكلفه تتجاوز 200 مليون ريال وتلك الاعمال تشمل صالات سفر حديثه منطقه للشحن الجوي ومسجد وخدمات داعمه. 

هدف مطار تبوك الجديد هو جعله مطار اقليمي يكون قادر على استقبال ملايين المسافرين سنويا مع ربط مباشر بمشاريع السياحيه مثل مشروع اماله ومشروع البحر الاحمر ومدينه يوم المستقبليه كلما اقتربت اي منطقه من مطار دولي حديث نتيجتها سوف ترتفع قيمتها العقاريه بشكل مباشر وهذا ما يفسر وجود مشاريع البنيه التحتية في تبوك واثرها على قيمة العقار الذي جعل كل منطقه قريبه من المطار تزداد الطلب على العقارات في الاحياء الشرقيه والغربيه  القريبه من المطر

 ثالثا سكه حديد نيوم 

تنفيذ مشروع القطار السريع هو احدي مشاريع البنيه التحتية في تبوك الذي يربط المدينه المنوره ومدينه تبوك والنيوم والعلا هذا المشروع سوف يسهل كثيرا حركه الركاب والبضائع ويوفر وسيله نقل حديثه تربط شمال المملكه بوسطها وجنوبها هذا المشروع لا يتم اعتباره مجرد وسيله نقل بل هو رافعه استثماريه تضاعف من القيمه العقاريه على طول مساره حيث وجود الاراضي قريبه منه او من المحطات الرئيسيه ستجعله بؤر حضريه جديده تحتضن مشاريع سكنيه وتجاريه ضخمه 

 أثر مشاريع البنيه التحتية في تبوك على سوق العقارات في

• بسبب مشاريع البنيه التحتية في تبوك يزداد كثيرا الطلب على الاراضي السكنيه والتجاريه 
• مع اكتمال اي مشروع التي سبقنا ذكرها وستصبح تبوك محطه رئيسيه للسياحه والاعمال
•  الاحياء التي تكون بعيده عن مركز المدينه ستتحول الى مناطق مرغوبه لمجرد ان يتم ربطها بالطريقه الدائري او ان تكون قريبه من محطة القطار على سبيل المثال مناطق المروج والسعاده وحي الورود بدات بالفعل تشهد زيادات سعريه في العقار وذلك بسبب انها قريبه من مشاريع البنيه التحتية في تبوك 
• ان مشاريع البنيه التحتية في تبوك تعزز القيمه السياحيه والاستثماريه حيث مدينه تبوك لا يتم اعتبارها مدينه عاديه بل هي بوابه رئيسيه لمشروع نيوم وهو احد اضخم المشاريع المستقبليه في العالم 
• وبفضل المطار الجديد والطرق والسكك الحديديه ستصبح مدينه تبوك قبل الاستثمار العقاري والسياحي

 رابعا دراسات حاله وامثله واقعيه 

1. ضاحية القادسيه بتبوك ذلك مشروع ضخم يضم اكثر من 2800 وحده سكنيه ومرافق متكامله قيمته العقاريه ارتفعت بنسبه كبيره جدا لانه يقع على مقربه من شبكات الطرق الجديده والخدمات الحديثه 
2. الاحياء القريبه من المطار مثل حي المطار وحي القادسيه اسعار الاراضي فيهم ارتفعت بنسبه تزيد على 20% خلال سنه واحده فقط وذلك بسبب اعمال التوسعه التجارية
3.  المناطق المتصله بالطريقه الدائري مثل الاراضي الواقعه عند المخارج الرئيسيه حيث اصبحت هدف للمستثمرين الراغبين في بناء محطات وقود ومراكز تجاريه

 خامسا التوقعات المستقبليه لسوق العقار في تبوك

• مشاريع البنيه التحتية في تبوك بسببها في السنوات الخمسه القادمه ستشهد ارتفاع تدريجي في اسعار العقارات بسبب مشاريع البنيه التحتية واثرها على قمه العقار
•  توسع الاحياء السكنيه الجديده في الاتجاهتين الشمالي والغربي ومدينه سيتم زيادة  الاقبال من المستثمرين الخليجيين والاجانب
• مركز الثقل العمراني سوف ينتقل من وسط المدينه الى المحاوله المرتبطه بالطرق الحديثه ومحطات القطار والمطار

 الارتفاعات العقاريه كل واحد كيلو متر قرب من محطه متر يساوي 8% 

 يتم اعتبار النقل العام احد اهم حركات النمو العقاري في المدن الحديثه حيث ينعكس وجود محطات المتر والقطرات بشكل مباشر على اسعار الاراضي والمباني. .. 

الدراسات العالميه اثبتت ان كلما اقتربت العقارات من محطات المترو او السكك الحديديه ارتفعت قيمتها السوقيه حيث البيانات ظهرت ان كل كيلو متر واحد يقترب فيه العقاري من محطه المتر يزيد قيمته بنسبه تصل الى 8% هذا اللقب لا يعتبر مجرد احصائيه بل هو مؤشر على العلاقه الوثيقه بين البنيه التحتيه للنقل وبين سوق العقارات حيث الافراد والشركات يبحثون عن المواقع التي توفر سهوله التنقل والاتصال ببقيه اجزاء المدينة

 اولا العلاقه بين البنيه التحتيه للنقل وقيمه العقارات

• العقارات التي تكون قريبه من محطات  المترو يسهل الوصول اليها وتعتبر اكثر جذب للمستشرين والمستاجرين لانها تقلل في وقت التنقل اليومي
•  السكن بجوار اي شبكه نقل عام توفر تكاليف وتقلل الحاجه لامتلاك سيارات خاصه 
• المستثمرون والمطورون يسعون دائما ان يشتروا عقارات واراضي  بالقرب من محطات النقل العام حتى يطور مشاريع سكنيه وتجاريه ذات جدوى اعلى وبناء على ذلك يصبح القرب من محطه المترو عامل اساسي في تحديد السعر النهائي لاي عقار

 ثانيا تجارب عالميه على تاثير المترو في الاسعار 

1. دبي الامارات مدينه دبي مثال كبير على هذا الارتباط فبعد تشغيل مترو دبي عام 2009 ارتفعت اسعار العقارات التي قريبه من المحطات الرئيسيه مثل مول الامارات والبرج وتلك الاسعار ارتفعت  بنسبه 25% خلال ثلاث سنوات فقط 
2. لندن . التي تقع بجوار محطات الانفاق ارتفعت اسعار العقارات كثيرا مقارنه بالاحياء  البعيده حيث ارتفع متوسط سعر المتر المربع بنسبه تقاربه 12% خلال اول سنتين فقط من افتتاح الخطوط 
3.  هونج كونج وسنغافورة تلك المدينتان  يتم اعتبارهم من انجح التجارب في دمج النقل العام مع التخطيط العقاري حيث زاد قيمه العقار الذي يبعد 500 متر فقط من محطه المترو بنسبه تصل الى 15%

 ثالثا دلالات الرقم 8% لكل واحد كيلو متر

1. عندما نقول ان كل واحد كيلو متر قريب من محطه مترو يزيد قيمه العقار 8% فهذا يعني ان اي عقار يقع على بعد 3 كيلو متر سيتم بيعه بسعر اقل ب 24% مقارنة  بعقار مماثل بجوارها مباشره 
2. المستثمرين الذين يشترون في نطاق نصف كيلو متر من المحطات سيكون لديهم فرصه اعلى لتحقيق عوائد ايجاريه اكبر لان الطلب على تلك العقارات سيكون مستمر
3.  مشاريع تطوير العقاري التي تقام بجوار محطات المترو يتم اعتبارها استثمارات امن على مدى طويل لانها ستستفيد من الطلبه المتزايد حتى في اوقات الركود 

رابعا أثر المشاريع على السكن والعمل 

1. العائلات والشباب العاملون يفضلون دائما السكن بجوار المترو حتى يقلل وقت التنقل مما يجعل هذه المناطق امزدحمه بالطلب ويؤدي الى ارتفاع الاسعار
2.  المكاتب التجاريه والمتاجر التي تكون قريبه من محطات المترو تسجل مبيعات اعلى وذلك بسبب سهوله وصول العملاء اليها وبالتالي ينعكس ذلك على قيمه الايجارات التجارية
3.  السياح يبحثون دائما على الفنادق والشقق التي تكون بجوار شبكات النقل العام مما يحفز المستثمرين على تطوير هذه المناطق ويزيد من عوائدها 

خامسا الفرص الاستثماريه المستقبليه في المملكه العربيه السعودية

 ومع اطلاق مشاريع مثل مشروع مترو الرياض وخطط ربط المدن بخطوط السكك الحديديه نتوقع ان تشهد العقارات التي تكون قريبه من هذه المحطات زيادات كبيره في قيمتها ومدينه تبوك على سبيل المثال ستستفيد من مشروع سكه حديد نيوم حيث سترتفع قيمه العقارات المحيطه بالمحطات الرئيسيه بنفس النسبه العالميه 8% لكل كيلو متر كيفيه الاستثمار الامن شراء اراضي في مسار المشاريع قبل الاعلان الرسمي السؤال الاهم الذي يتم طرحه دائما مع نمو  المشاريع الكبرى هو كيف يمكن للمستثمر ان يستفيد من هذه الفرص بطريقه امنه وتضمن له العوائد المرتفعه دون ان يتعرض لمخاطر كبيره الاجابه تكمن في استراتيجيه شائعه بين كبار المستثمرين وهي شراء الاراضي في مسار المشاريع قبل ان يتم الاعلان الرسمي عنها 

اولا مفهوم الاستثمار المبكر في العقار

الاستثمار المبكر يعني دخول المستثمر الى سوق العقاري في المناطق التي لم تصلها بعد الموجه الاعلاميه او الوعي الشعبي.

 تلك الاراضي تكون غالبا منخفضه السعر لان قيمتها السوقيه لم تعكس بعض الاثر المتوقع لمشاريع القادمه وفور ان يتم الاعلان عنها وبدء التنفيذ تبدا الاسعار في الارتفاع بشكل متسارع مما يحقق المستثمر مكاسب راسماليه كبيره.

 على سبيل المثال الاراضي التي تكون واقعه على اطراف مدينه تبوك قبل الاعلان عن مشروع نيوم كانت اسعارها في متناول اليد لكن بعد الاعلان عن مشروع نيوم ارتفعت نسبته تجاوزت 200% خلال سنوات قليله

 لماذا التركيز على مسار المشاريع؟

المشاريع الحكوميه الكبرى هي العامل الاهم في تحديد مستقبل اي منطقه عقاريه فعندما يتم تنفيذ الطريق دائري جديد او محطه قطار او حتى مطار فان المنطقه التي تكون محيطه به تتحول الى مركز جذب سكاني وتجاري لذلك شراء الاراضي في مسار المشاريع يضمن ان تلك الاراضي ستكون محاطه ببنيه تحتيه قويه لاحقا مما يرفع قيمتها تلقائيا

المخاطر وكيفيه تجنبها 

رغم وجود مزايا كبيره الى ان هناك بعض المخاطر التي لابد من الحظر منها

• المضاربة  العشوائيه قد تؤدي لشراء اراضي بعيده عن اي مشروع حقيقي الحل هو ان تعتمد على معلومات رسميه لا على شائعات
•  اذا تاخر تنفيذ مشروع قم بتجميد راس المال لسنوات فذلك يفضل ان يكون لديك تنويع  في المستثمرات 
• بعض الاراضي قد تكون عليها نزاعات او قيود تنظيميه لذلك تاكد من الوضع النظامي قبل عمليه الشراء 

مناطق ستصبح ذهبا حي المروج حي الضاحية

 اولا حي المروج

 المعروف  عالميا ان اي احياء سكنيه او تجاريه تكون قريبه من المطارات هذا يعزز من قيمتها العقاريه ومع انشاء مطار تبوك الجديد الذي سوف يكون نقطه ربط دوليه رئيسيه لمشروع اليوم فان حي المروج سيحظى بميزه استثنائيه سيجذب معه بنوك وشركات وايضا فنادق وحتى مطاعم بل ومراكز اعمال ايضا مما يعني ان حي المروج لن يكون حي السكني فقط بل عباره عن مركز خدمي وتجاري نشط وبالتالي فان اسعار الاراضي والشقق هناك ستكون مرشحه للارتفاع المستمر خلال السنوات القادمه 

ثانيا حي الضاحية

 لديه موقع استراتيجي على طريق نيوم وطريق  نيوم  لا يعتبر مجرد طريق سريع بل هو شريان رئيسي سيربط مدينه تبوك واليوم يقع بالقرب من هذا الطريق العقارات التي تكون قريبه من الطرق الدوليه دائما ترتفع قيمتها بسبب سهوله الوصول والنشاط التجاري الكبير الذي سوف يجلبه الطريق حي الضاحيه سوف يكون مؤهل لان يصبح نقطه تجمع من مشاريع التجاريه مثل معارض او مستودعات او مراكز البيع بالجمله سيصبح هذا الحي اشبه بمحور اقتصادي يخدم المنطقه باكملها مما سيجعل زياده الطلب على الاراضي فيه ترتفع وبالتالي سترتفع اسعارها بشكل ملحوظ

 مقارنه بي حي المروج وحي الضاحية 

 حي المروج سيكون الانسب للاستثمارات السكنيه والفندقيه الراقيه بينما حي الضحيه سيكون الانسب للاستثمارات التجاريه قد يقلل القيمه العقارية

تحذير  مشاريع قد تقلل من القيمه العقارية، مكبات النفايات ومحطه الكهرباء 

اولا مكبات النفايات واثرها على العقار

• يعتبر مواقع التخلص من النفيات امر ضروري جدا في اي مدينه لكنها غالبا ما تؤدي الى انخفاض في قيمه الاراضي والمنازل قريبه منها بسبب انبعاث روائح وتسرب الملوثات الذي يقلل من جاذبيه المكان 
• والبعض ينتابه الخوف الصحي بسبب الحشرات والبعوض مما يجعل السكان يجتنبون الشراء او السكن بالقرب من المناطق التي يكون بها نفايات
•  مجرد ان يتم ارتباط اسم الحي بمكان نفايات يضعف ثقه المشترين فيه 
• اغلب الدراسات العقاريه اشارت الى ان العقارات الواقعه في نطاق 3 كيلو متر او 2 كلم بمكاب نفئات تفقد ما بين 15 و 25% من قيمتها السوقيه مقارنه بالعقارات التي في مناطق بعيده 

ثانيا محطات الكهرباء وتاثيرها السلبي

 محطات الكهرباء من المشاريع الاستراتيجيه التي تضمن استقرار الشبكه وتلبية  الطلب المتصاعد في المدن الناميه لكن ان يكون العقار قريب من تلك المحطات قد يكون له اثر عكسي حيث

• الابراج وخطوط الكهربيه تقلل من جمال المنطقة
•  وايضا بعض الاشخاص لديهم مخاوف صحيه وتصورات شعبيه بوجود اضرار صحيه بسبب الموجات الكهرومغناطيسية
•  والمستثمرون في الشقق الفلل الفاخره يتجنبون المواقع التي تكون قريبه من محطات الكهرباء مما يخلق فجوه سعريه
•  بعض خبراء العقار في المملكه العربيه السعوديه اشار الى ان محيط واحد نص كيلو متر حول المحطه الكهربائيه يسجل انخفاض في الاسعار بنسبه تتراوح من 10% الى 20% 

كيف يتعامل المستثمر الذكي مع هذه المخاطر

 رغم ان تلك المشاريع تعتبر ضروريه للتنميه الى ان المستثمر الذكي يتجنب وضع امواله في اي مناطق تكون قريبه جدا منها اليكم بعض نصائح العمليه 

• اولا قم بالاطلاع على الخرائط الرسميه ومتابعه خرائط امانه تبوك  ووزاره الشؤون البلديه حتى تحدد اماكن هذه المشاريع قبل الشراء
•  قم باختيار المواقع الاستراتيجيه البديله
•  ركز على مشاريع الواجهه العمرانيه مثل الطرق الجديده او مراكز التجاريه بدلا من المشاريع الخدميه التي قد تعتبر عبئا على العقار